Квартира в рассрочку: в чем подвох?

Сегодня, когда ипотечные кредиты стали гораздо менее доступны для большинства населения, застройщики выводят на рынок альтернативные варианты оплаты при покупке жилья. Один из них рассрочка. Принцип: часть денег вносим сейчас, остальные – по ходу строительства и даже после сдачи дома. При этом цена остается прежней. Многих такое предложение настораживает – в чем подвох, зачем это нужно застройщику?

Давайте разберемся.

Последние несколько лет драйвером роста строительного рынка была ипотека: практически каждая вторая сделка по покупке жилья проходила с участием кредитных средств.

С развитием ипотечного рынка банки шли навстречу клиентам: упрощали ипотечные программы, снижали первоначальный взнос, сокращали сроки рассмотрения заявок. Например, последние два года в некоторых банках ипотеку можно было оформить за несколько дней всего по двум документам.

Ситуация кардинально изменилось в декабре прошлого года, когда Центральный банк сообщил об увеличении ключевой ставки до 17% (со 2 февраля 2015 года ставка понижена до 15%). С этого момента банки больше не могут выдавать дешевые кредиты, так как сами привлекают средства под высокий процент.

По данным отчета АИЖК о состоянии ипотечного рынка в январе-декабре 2014 года, после повышения ключевой ставки, большинство банков экстренно провели коррекцию ипотечных программ: повысили минимальный первоначальный взнос, отменили возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. Многие участники приостановили прием заявок на ипотечные кредиты и переносили сроки подписания кредитных договоров. Массовым явлением стали случаи аннулирования уже полученных заемщиками одобрений о выдаче ипотеки. Ряд участников приостановили выдачу ипотечных кредитов или установили запретительно высокие ставки. Эти действия, в сочетании с ростом ставок по кредитам, ведут к охлаждению рынка.

Сейчас в некоторых банках ипотечные ставки достигают 22% и более. Понятно, что если срок кредита рассчитан на 10 лет, то переплата составит почти 200%. Согласитесь, что купить квартиру и переплатить за нее 2-3 цены сегодня может далеко не каждый житель нашей страны.

Что делать застройщикам в этой ситуации?

Вариантов три. Либо сокращать объемы строительства, либо снижать стоимость квартир, либо предлагать клиентам альтернативные схемы покупки.

Понятно, что первые два пункта застройщики выполнять не готовы.

У каждого проекта всегда есть экономическое обоснование: компания вкладывает в его реализацию деньги и рассчитывает получить определенный доход по итогам реализации. Урезать объемы – значит получить меньше прибыли. Снижать цены на квартиры в уже наполовину готовых объектах также никто не хочет. Если сейчас строительные компании вдруг начнут продавать жилье по более низкой стоимости, то предыдущие дольщики в соответствии с 214-ФЗ могут расторгнуть договоры и потребовать возврата средств. А завтра выкупить эти же квартиры по новой цене. Это, безусловно, приведет к новым сделкам, но не принесет застройщику прибыли.

По моим наблюдениям, сейчас многие ждут, что квартиры упадут в цене. Могу сказать, что применительно к уже реализующимся объектам этого не произойдет. А вот новые дома будут выходить на рынок на очень привлекательных условиях. Но участники рынка, перестраховываясь, будут увеличивать сроки строительства. Если ранее сроки реализации проекта в среднем составляли 2 года, то сейчас они вырастут до 3-4-х лет.

Поэтому для застройщика самый оптимальный путь – придумать варианты способов покупки квартиры, которые могут заменить ипотеку. В первую очередь - это рассрочка.

В чем суть?

Рассрочка существовала и ранее. Она рассчитана на более короткий срок, нежели потека. Как правило, минимальный первый взнос составлял от 30% от базовой стоимости квартиры. Остальное покупатель вносил равными частями ежемесячно или ежеквартально. В большинстве случаев, полностью рассчитаться за квартиру он должен был до момента ввода дома в эксплуатацию. Варианты рассрочки, когда покупатель заселялся, но продолжал платить, на рынке были представлены единичными предложениями. Сейчас появились длительные рассрочки продолжительностью до 48 или даже до 60 месяцев! Т.е. можно заселиться в свою новую квартиру и еще 2-3 года выплачивать рассрочку. Также к традиционным схемам добавились новые.

Например, если у клиента есть недвижимость или накопления, но этих ресурсов на покупку новой квартиры не хватает, он может внести сумму, которая есть, а остальную часть (можно даже одним платежом) до окончания строительства дома. То есть, промежуточные платежи можно не осуществлять совсем! Конечно, такие схемы в основном предполагают внесение при подписании договора от 50% от базовой стоимости квартиры.

Этот вариант может быть удобен не только для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, но и для инвесторов. Можно сказать, что вы приобретаете квартиру за 50% стоимости, а потом, до момента подписания акта приема-передачи по квартире, на финальной стадии строительства продаете ее уже по другой цене. То есть, вкладываете 50% от стоимости, а прибыль за время строительства дома получаете в полном объеме! Но здесь нужно грамотно рассчитать риски и время, когда лучше купить, а когда продать.

Чем это выгодно застройщику?

Многие настороженно относятся к предложению заплатить 50% сейчас, а 50% потом. Зачем это нужно застройщику? Кроме того, за время строительства дома деньги «съест» инфляция, и это будет уже совсем другая сумма.

Во-первых, строительно-монтажные работы всегда планируются и рассчитываются заранее. Их удорожание, в том числе и за счет роста стоимости стройматериалов, уже заложено в цену квадратного метра. Рост себестоимости стройки никогда не происходит резко (в отличие от изменений курсов валют). Поэтому стоимость строительства, конечно, меняется, но это происходит очень плавно, как правило, медленнее инфляции.

Во-вторых, 50% стоимости квартиры - это большие деньги (например, 2-3 миллиона рублей). Это не первоначальный взнос по ипотеке, который может составлять 10-12% от стоимости квартиры (иногда это 250 тысяч рублей).

В-третьих, стоимость квартиры в рассрочку, конечно же, выше, чем при 100%-й оплате. В среднем по рынку разница между 100% оплатой и базовой стоимостью достигает20% - 25%.

В-четвертых, когда мы берем деньги в долг у банка, то мы должны подтвердить свою платежеспособность: собрать внушительный пакет документов, дождаться одобрения заявки. В случае рассрочки этого не требуется. Ведь пока рассрочка не выплачена полностью, вы не можете оформить на нее право собственности - тем самым компания страхует риски. Соответственно, если что-то случилось и дольщик не может рассчитаться, то с ним просто расторгают договор и возвращают деньги. А его квартиру компания реализует по уже гораздо более высокой стоимости.

Поэтому, как мы видим, застройщик при рассрочке полностью просчитывает и страхует со своей стороны и риски, и цену. Для покупателя же в текущих реалиях экономики рассрочка, на мой взгляд, очень хороший вариант для покупки жилья.

А что думаете по этому поводу вы?