Экономия на строительстве: пострадает ли качество жилья?

В 2015 году, как уже не раз подчеркивали мои коллеги, стоимость квадратного метра в готовых объектах на первичном рынке снижаться не будет. А вот цены в новостройках, которые только выйдут на рынок, могут быть вполне привлекательными. Возникает вопрос: за счет чего застройщики будут снижать цены? Если строительство станет дешевле, то пострадает ли при этом качество квартир?

Суть в том, что сейчас качественные характеристики квартир в принципе отошли у покупателей на второй план. Если раньше клиенты искали в первую очередь разумное сочетание цены и качества, тщательно высчитывали транспортную доступность, изучали инфраструктуру будущего проекта, то сейчас в центре внимания репутация застройщика и финансовая устойчивость компании.

По моим оценкам, сегодня наметилась следующая тенденция: около 40% из общего числа покупателей на первичном рынке оплачивают всю стоимость квартиры сразу. Около 30% клиентов приобретают жилье с использованием ипотечного кредита, еще 30% пользуются рассрочкой. И, как правило, из числа тех, кто сразу оплачивает 100% стоимости квартиры, большинство – инвесторы, которые хотят просто вложить и сохранить средства. Для них в первую очередь важна надежность компании (сдает ли она объекты в срок, работает ли в правовом поле), а вот качественные характеристики действительно могут не играть особой роли: когда квартира достроится, ее стоимость все равно существенно возрастет, что, собственно, и нужно.

Тем не менее, те, кто сегодня покупает квартиру для себя, полностью игнорировать качество будущего жилья не должны. Конечно, вкладываясь в стройку на этапе котлована, знать, какое качество ты получишь на выходе, в принципе, сложно. Одно дело смотреть на описание квартиры на бумаге и на картинках, другое – увидеть все своими глазами. Тогда важной становится любая деталь, начиная с оформления входной группы, заканчивая тем, какой тип ламината лежит в квартире, наличием детских площадок, парковок.

Нужно понимать, что средний срок реализации проекта от начала его создания на бумаге до момента, когда покупатель получает ключи, – примерно 3 года. Поэтому если сегодня застройщики пойдут по пути оптимизаций и сокращений, экономии на материалах, то эффективность этих решений они смогут оценить только через 3 года. И, скорее всего, им придется пожинать не совсем сладкие плоды такой политики. Ведь построенное в результате низкокачественное жилье может оказаться просто невостребованным. В связи с этим дальновидные участники рынка на снижение качества не пойдут.

Что касается инфраструктуры новых проектов, то здесь также мы не можем говорить о снижении качества. Дело в том, что 90% нового жилья строится в рамках проектов комплексного освоения территорий, которые априори включают в себя коммерческие площади, детские сады, школы, поликлиники. А наличие социальных объектов на территории жилых комплексов – больниц, садов и школ – зачастую является одним из главных требований регионального градостроительного законодательства.

Таким образом, застройщики не смогут отказаться от качества – это слишком рискованно. На мой взгляд, есть несколько путей, которыми они могут воспользоваться для сокращения издержек.

Во-первых, снижение себестоимости строительства возможно за счет импортозамещения. Мы знаем, что этот процесс в нашей стране уже активно идет, начиная с прошлого года. В частности, глава Минстроя РФ Михаил Мень, подводя итоги 2014 года, отметил, что объемы производства стройматериалов в России существенно увеличились, во многом как раз из-за того, что активными темпами был запущен процесс импортозамещения. Он также подчеркнул, что в России сегодня есть предприятия, которые выпускают продукцию, по качеству не уступающую импортной. Это касается обоев, плитки, сантехники и других материалов и оборудования. Конечно, в каких объемах продукция иностранных производителей будет заменена на отечественное производство, сказать сложно, однако застройщики однозначно будут работать только с проверенными компаниями.

Во-вторых, цены могут снижаться за счет того, что новые проекты будут рассчитаны на более длительные сроки строительства, выполняться в неспешном режиме: несрочные работы стоят меньше.

В-третьих, каждая компания может выработать собственный план, как сделать строительство дешевле. Такие примеры уже есть. В частности, компания Setl City в 2014 году создала в своей структуре собственное проектное бюро и генподрядную организацию. Эти подразделения будут обслуживать только проекты Setl City. Автономная работа без привлечения к сотрудничеству сторонних фирм позволит снизить себестоимость и сократить сроки строительства. По оценкам руководства компании, теперь этап проектирования будет отнимать не 6 – 8 месяцев, а в 3 раза меньше, а его стоимость сократится в 2 раза. А вот себестоимость строительства в этом случае может снизиться на 10%. Кроме того, это позволит компании не сомневаться в соблюдении заявленных сроков работ, так как в кризис у наемных организаций могут возникать трудности с исполнением работы в срок.

Таким образом, всем, кто собирается приобрести жилье, могу посоветовать обратить внимание не только на репутацию и надежность компании, но и внимательно изучить качественные характеристики проекта, такие как инфраструктура, транспортная доступность, благоустройство, отделка квартир, которые будут заявлены.

А у застройщика, предлагающего привлекательные цены, поинтересоваться за счет чего они достигнуты.