Покупать дешево, но рискованно, или по рынку, но гарантировано? Часть 1.

За время существования моего блога мы с вами успели обсудить в нем самые разные темы: говорили о преимуществах тех или иных жилых комплексов, инвестиционных стратегиях, перспективах и обзорах районов. В то же время самая животрепещущая тема до сих пор остается в тени. Именно о ней молчат, и именно она вызывает бурю негодования у посетителей разных форумов недвижимости, именно к этому вопросу взывают часто наши клиенты, и некоторые из них, радостно ждут этого события уже не первый год. Звучит эта тема так: «Когда же, наконец, рынок, недвижимости достигнет дна?».

Скажу сразу, эта тема не сегодня, и не год назад, и даже не два, находится в топе обсуждаемых. На месте цифры 2016 можно ставить 2015, 2014, 2013, 2012, 2011 и так вплоть до 2008, а там и еще раньше находилась аудитория людей, которые делали такие прогнозы.

Итак, давайте разбираться вместе.

А. Откуда берутся такие прогнозы?

1. Чаще всего волну негативных ожиданий провоцирует медийный мир. Есть ряд интернет-изданий и СМИ, которые любят посмаковать и преувеличить любые негативные прогнозы или любую новость преподнести через негативный фильтр. К тому же, в сюжеты репортажей чаще всего попадают те компании и дольщики, у которых все плохо. Такие прецеденты на строящемся рынке, к сожалению, есть, но это не среднестатистическая картина. Подавляющее большинство застройщиков работают успешно.

2. Есть ряд аналитиков, которые публикуют негативные обзоры по рынку. Здесь комментировать их мотивацию мне сложно. Честно. Если начать читать такую аналитику, то в какой-то момент складывается ощущение, что время и условия, в которых живет наш рынок новостроек, можно четко разделить на пять периодов: ожидание кризиса – кризис - пик кризиса - новый виток кризиса - посткризисный вялый рынок.

Возможно, такие эксперты просто не озадачиваются тем, чтобы сопоставить свой срез с действующими игроками рынка, объемами продаж и статистикой по ним.

3. Может быть для некоторых клиентов перманентное ожидание негативного развития является просто «успокоительным», чтобы не принимать серьезное решение о покупке квартиры. Такое тоже бывает.

B. Что же на самом деле происходит сегодня с рынком цен?

Сейчас рынок новостроек действительно находится не в активной фазе, и можно увидеть две тенденции:

1. более медленный рост цен;

2. приоритет в выборе клиентов в пользу малогабаритных квартир и более дешевых объектов;

С. В каких сегментах цены в 2016 году будут падать?

- Падение цен отчетливо видно на вторичном рынке недвижимости, особенно в сегменте старого фонда. Это связано с тем, что на них не распространяются условия программы с «Ипотека с государственной поддержкой», и в целом, спрос на вторичный рынок, а особенно на старый фонд ежегодно проигрывает растущему интересу к новостройкам.

- Происходит падение спроса в сегменте элитного жилья. Это связано с тем, что многие клиенты удовлетворили свой спрос в 2014 и 2015 годах, когда в условиях растущего курса переводили свои вложения в рублевый эквивалент и выкупали квартиры с очень ощутимым дисконтом. Кроме этого, рынок элитного строительства сам по себе гораздо меньше, чем сегменты комфорт и масс-маркет, поэтому сейчас в этой нише можно наблюдать более низкий спрос, чем обычно.

- Серьезный демпинг на рынке недвижимости обычно устраивают девелопперы с высокими рисками. Такие компании и в активном рынке обычно практикуют длительные задержки объектов, а в кризисное время запросто могут объявить себя банкротами. Сейчас такие предложения на рынке новостроек есть.

Продолжение следует…