Дмитрий Панов

Комитет по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов возглавил генеральный директор ГК «Доверие»Дмитрий Панов. Комитету в ближайшее время предстоит играть весьма заметную роль, поскольку именно с жилья начинается восстановление рынка. Мы расспросили нового председателя о его задачах и приоритетах в работе

— В последние годы внутри Гильдии профессиональная дискуссия заметно сместилась с проблем коммерческой недвижимости на жилой сегмент. С чем это связано, на ваш взгляд?

— Дискуссия следует за актуальной повесткой дня. Рынок жилого строительства в России только недавно начал выходить из стадии формирования. Правила работы для девелоперов еще не устоялись и в обозримой перспективе не раз претерпят изменения. А потому поле для дискуссии открывается обширное.

О жилом строительстве есть смысл говорить в свете сложившейся экономической ситуации. Меняется структура спроса, поведение застройщиков. Например, если в Петербурге сегодня остановится вся стройка, сооруженного на этот момент жилья хватит, чтобы обеспечить спрос в течение полутора-двух лет. Конкуренция за покупателя еще никогда не была такой серьезной. Застройщики ищут новые стратегии, пытаясь обойти тех, кто работает в одной с ними ценовой категории и на тех же территориях.

С другой стороны, в Петербург и другие экономически активные регионы приходят московские девелоперы, закаленные намного более жесткой конкуренцией, умеющие принимать быстрые решения и работать с невиданной здесь интенсивностью, оперативностью и осведомленностью. Наступает период отрезвления.

С одной стороны, это заставляет компании улучшать качество продукта и грамотнее считать его себестоимость. С другой — новое качество надо уметь показать. Компаниям придется думать над тем, как улучшить диалог покупателя с продавцом. Многим захочется взбодрить свои отделы продаж. Я пришел в комитет в большей степени как консультант, желая сделать доступными те знания, которые есть у нас и которые мы постоянно пополняем.

Менеджер должен не просто томно реагировать на клиента, у него должен быть готов ответ на любой вопрос, он должен уметь рассказать про полы, про окна, показать преимущества канадского дуба перед простой столяркой, знать учебные заведения и рестораны, расположенные вблизи… Потому что для покупателя из Сургута Калининский и Красногвардейский районы Петербурга совершенно не отличаются друг от друга. Но вы-то делите этого покупателя со своими коллегами и конкурентами.

В ближайшее время девелоперам придется внедрять новую культуру работы с банками. Если клиент приходит получать ипотеку, а банк работает на потоке и ему все равно, ваш это клиент или нет, вы теряете покупателя. Сотрудники банков должны присутствовать в офисе компании, вам надо видеть, как они общаются с потенциальным дольщиком.

Даже у девелоперов, которые продают квадратные метры по 180 000 рублей, не всегда стоят CRM-системы. Или стоят, но их возможности используются менеджерами лишь на 20-30%. Покупатель получает ксерокс поэтажного плана с обведенной маркером планировкой квартиры.

Проблемой компаний, причем не только крупных, остается внутренняя бюрократия, из-за которой и сроки реализации проектов не выдерживаются, и затраты в конце концов начинают просто съедать бизнес.

Мы разработали программное приложение, которое позволяет увидеть конкурентное окружение проекта, вычисляя те преимущества, которые ты можешь дать клиенту. Разрабатывали продукт для себя. Но неожиданно оказалось, что такие решения имеют спрос. Есть спрос на математические методы оценки, которые на основе многофакторного анализа позволяют быстро и качественно рассчитать финансовую модель проекта и спрогнозировать рыночные показатели. Ведь на нашем рынке за полгода изменения могут произойти такие, что самая тщательно проработанная конкурентная стратегия становится недействительной.

— Вы изучали девелопмент во Франции и Финляндии. И в туристических поездках наверняка отмечаете, как строится жилье в других странах. Есть, на ваш взгляд, вещи, которые стоило бы внедрить в России?

— Определенно да. Я и диплом МВА получил ровно потому, что мне импонируют принципы ведения бизнеса, принятые в развитых странах. И я убежден, по ним можно работать на российском рынке. У Британии, Нидерландов накоплен уникальный опыт ревитализации, редевелопмента территорий brownfield.

В Финляндии и Франции вполне добротно осваивают подобные локации. Проекты формируются с учетом всех аспектов качественной среды: обеспеченности транспортом, социальной инфраструктурой. Эти принципы актуальны и для нашего региона. Современные стратегии девелопмента сформированы нашими коллегами из стран Европы, их осталось только перенять и применить в наших реалиях. Для этого мы поддерживаем контакт с советником министра экономического развития Франции, получаем приглашения на разные конференции. А в Финляндию ездим постоянно, чтобы посмотреть на новые кварталы: как устроена там жилая среда, организованы общественные пространства, чем наполнены территории вокруг детских садов и школ.

Решения могут быть совсем простые, начиная от широких подоконных досок, удобных в быту, и заканчивая решетками у парадной, на которых можно почистить обувь.

В Финляндии такие вроде бы мелочи определяют другое качество повседневной жизни. Наш покупатель привык к другим условиям и не замечает мелких неудобств. И когда он видит, что может быть иначе, то говорит: «Это классно!»

Но девелоперу тоже надо откуда-то узнавать об этих «фишках». Можно, конечно, читать, а можно увидеть, сопоставить, что- то добавить… Начинается творческий мыслительный процесс.

— Иногда настолько, что трудно становится определить класс конечного продукта, особенно если это жилье «масс-маркет». Покупатель тоже становится требовательнее: закрытые дворы, спортивные площадки с уличными тренажерами и велодорожки стали делать и в эконом-классе.

— Да, критерии отнесения жилья к той или иной категории заметно меняются. То, что раньше считали «комфортом», переходит в категорию «эконом-плюс». Девелоперы, которые остаются в ценовой категории «комфорта», стремятся добавить что-то новое, вызвать покупательский интерес, соответствовать новым требованиям. Поэтому одна из задач Комитета по жилой недвижимости — заново систематизировать продукт. Работа над единым классификатором жилья станет нашим приоритетом. И начнется она со сбора и обобщения требований, которые участники рынка выдвигают к системе. Но классификация и не должна быть чем-то неизменным. Она должна отвечать рынку потребностям рынка.

— У региональных компаний намного меньше возможностей пополнять знания и нести их в массы. Есть финансовые ограничения.

— Это так. Но там очень живо интересуются тем, что происходит в обеих столицах и в мире. Кстати, в регионах есть большой спрос на петербургских архитекторов и проектировщиков, они просто нарасхват. Не потому, что нет своих или нельзя пригласить западных. Но хочется свежих идей, а иностранные проекты всегда нуждаются в адаптации и на этом долгом пути изменяются в разы. Петербург расположен близко к границам, здесь активно идет обмен идеями со Скандинавскими странами, работают несколько западных девелоперских компаний. Сюда быстрее приходят новые материалы, хорошо адаптированные к условиям северных стран, новые дизайнерские решения.

Региональным девелоперам все труднее выбираться на международные выставки. Между тем, сколько бы ни называли MIPIM ярмаркой тщеславия, но если не только пить шампанское и фланировать по Круазетт, то можно почерпнуть много интересного. Там показывают новые идеи, которые получают реализацию и попадают в тренд. Кстати, и наши власти на MIPIM охотнее делятся своими планами.

В регионах новую информацию получают довольно странными окольными путями. И первое, что мы можем сделать для них, — сделать ее более доступной для изучения. Я вижу выход в создании ресурса на базе сайта РГУД, может быть — мобильного приложения.

— Когда возник Комитет по жилой недвижимости, считалось, что он должен стать рупором для общения с властью, с ее градостроительным блоком. А потом появился Юридический комитет, Комитет по комплексному освоению территорий. Какие задачи остаются за вами?

— В Петербург многие законодательные новации приходят с запозданием. Скажем, в Москве коэффициенты обеспечения зелеными насаждениями, парковками, социальными объектами дифференцированы по районам. В Московском и Колпинском районах Петербурга нормативы совершенно одинаковы, хотя ситуации кардинально разные. А в некоторых городах- миллионниках об этом еще даже не начинали думать. И таких проблем, над которыми рано или поздно придется размышлять, в регионах много. Будем надеяться, что Комитет по жилой недвижимости сможет разработать и предложить им готовые решения.

ДОСЬЕ
Дмитрий Панов имеет 15-летний опыт в области строительства и девелопмента. Работал в компаниях «Прагма», «Группа Прайм». Занимался широким кругом вопросов, начиная с продаж и заканчивая привлечением проектного финансирования и управлением стройкой. Участвовал в реализации проектов жилой недвижимости, а также коммерческих и общественных объектов в Петербурге и Москве. Читает лекции по девелопменту в рамках программы MBA в Санкт-Петербургском международном институте менеджмента. С 2014 года возглавляет созданную им ГК «Доверие», в которую входят девелоперское и консалтинговое подразделения, а также компания, специализирующаяся на IT-решениях для девелопмента.

Источник: ГУД News