«Квартирный вопрос» в 2015 году: какой будет цена?

Цены на недвижимость - тема всегда острая и важная. Понятно, что сегодня для тех, кто запланировал покупку квартиры еще в прошлом году, вопрос ее стоимости в уже наступившем 2015-м является особенно волнующим. Изменится ли цена и как сильно?

Если разобраться, то за прошедшие 12 месяцев цены на жилье, не глобально, но выросли. Прогнозы сбылись - рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке в Северной столице оказался на уровне инфляции - чуть выше 11%.

Если проанализировать ситуацию по городу и области, то, по нашим данным, в 2014 году наибольший рост средних цен произошел в сегменте масс-маркет. Максимально такое жилье подорожало в обжитых районах Петербурга - на 11,7%. С 92 тыс. рублей за квадратный метр в начале года до 102,9 тыс. рублей - в конце. Наименьший рост цен – всего 4,2% - произошел в пригородной зоне области: с 71 тыс. руб. до 74 тыс. руб. за квадратный метр.

Конечно, свою роль в подорожании сыграли события в экономике страны, которые стали главным фактором роста спроса на недвижимость. Первая волна наплыва покупателей была в 1 квартале 2014 года, когда новостной фон приобрел негативную окраску. В результате некоторые застройщики подняли цены на квартиры. Вторая волна ажиотажного спроса пришлась на конец года. Как следствие, цены на отдельные объекты опять выросли.

Тем не менее, основной причиной того, что средние цены на «первичку» в течение 2014 года росли, стала смена стадий готовности строящихся объектов. Всем известно, что самые низкие цены застройщики предлагают на старте продаж, когда, например, есть только котлован. С каждым новым этапом строительства цена увеличивается. Самые дорогие – объекты высокой стадии готовности. Если же компания ввела дом в эксплуатацию, то цена квартир по сравнению с начальным этапом вырастает в среднем в 1,5 раза, так как это уже готовое жилье.

По нашим оценкам, у многих застройщиков, работающих на первичном рынке Петербурга, повышение цен в прошлом году был плановым - в связи с переходом стройки на новый этап.

Главным вопросом для всех сейчас, безусловно, является ипотека, а точнее - снижение ее доступности. Покупатели думают о том, где привлечь недостающие средства.

Несмотря на то, что ЦБ РФ снизил ключевую ставку на 2%, четкого понимания того, что будет с ипотекой дальше - нет. А ведь для строительного рынка этот продукт играет огромную роль. По статистике, последние несколько лет каждая вторая сделка проходила с участием кредитных средств – в некоторых объектах доля таких сделок в общем объеме продаж составляла более 50%.

Получается, что для застройщиков существенно поднять цены в таких условиях - значит сделать покупку жилья для потенциальных покупателей еще более недоступной. Поэтому участники рынка сегодня активно разрабатывают альтернативные ипотеке инструменты, а кто-то уже запустил их в работу.

Один из таких вариантов – рассрочка, которую строительные компании активно предлагали в кризисный период 2008-2009 годов. В течение последних лет, так как условия по ипотеке были выгодными, спрос на рассрочку практически сошел на нет. Сейчас, когда ставки на жилищные кредиты в некоторых банках более 20%, рассрочка вновь может стать выгодным инструментом и главной тенденцией 2015 года.

Конечно, полностью заменить ипотеку этот вариант не сможет (ведь ипотека - продукт, который рассчитан долгие годы - 10 и более лет), тем не менее, это возможность поддержать спрос и продажи в текущей ситуации.

Делать прогнозы относительно цен сегодня особенно сложно. Почему? Отвечу: развитие событий на рынке недвижимости в 2015 году будет зависеть от многих факторов. В первую очередь, общей политической и макроэкономической ситуации, в том числе политики Центробанка. И проанализировать все вероятные сценарии не представляется возможным.

В целом, основное влияние на то, как будут вести себя средние цены на жилье в 2015 году, традиционно окажут три фактора – это инфляция, ставки по кредитам и спрос. Плюс, как я уже говорила, плановое повышение в связи со сменой этапа строительства.

Тем не менее, по нашим оценкам, существенного роста цен на новостройки в 1 квартале 2015 года не произойдет. Декабрьский всплеск, когда за месяц средняя стоимость жилья выросла сразу на несколько процентов, должен сдержать цены до весны.

Кроме того, стоп-фактором для застройщиков сейчас служит неуверенность и осторожность покупателей. Пока у продавцов нет четкого понимания, каким будет спрос, они не повышают цены.

В заключение отмечу, что в условиях нестабильной ситуации на рынке всегда могут появиться случаи демпинга. И если цена на проект гораздо ниже рыночной - это говорит об одном: он финансово не просчитан, рискован и имеет большие шансы превратиться в «долгострой» или «недострой». Любой кризис - это кризис доверия, поэтому стоит выбирать компанию, в добросовестной работе которой у вас нет никаких сомнений.