Есть ли в России комфортное жилье?

Эксперты рынка недвижимости, девелоперы и представители власти встретились на панельной дискуссии «Недвижимость и комфортная среда проживания: неотъемлемые условия градостроительной политики». Дискуссия, организованная Всемирной федерацией профессионалов рынка недвижимости (FIABCI-Россия), прошла в рамках Петербургского Международного Экономического Форума-2016 и стала продолжением обсуждения самых острых тем рынка, которое началось на площадке Международного бизнес-форума недвижимости 2016 в Москве.

Создание комфортной среды для жителей российских городов – сегодня одна из приоритетных задач, которую ставит перед собой государство.

Не так давно в Госдуме прошли парламентские слушания на тему «Региональное развитие и комфортная среда проживания граждан как основа градостроительной политики РФ». Главный вывод дискуссии - реализация задачи по созданию комфортной среды в руках не только всех уровней власти, но и тех, кто эту среду создает, – архитекторов и строителей.

Уже в ближайшее время в Градостроительный кодекс РФ будут внесены существенные поправки, основная цель которых решение основных проблем на рынке недвижимости в России - это создание благоприятных условий для развития строительства, повышение доступности жилья и обеспечение комфортной среды для проживания граждан.

Так что же такое комфортная среда проживания?

По мнению вице-президента Российской Гильдии Риэлторов Валерия Виноградова, каждый человек, который приходит покупать жилье, руководствуется субъективным мнением, какое качество жизни он хотел бы получить.

«С точки зрения потребителя комфорт – это, как правило, три составляющих. Первая – это метраж. Вторая – это среда обитания, место и то, что вокруг. Однако сейчас происходит парадоксальная вещь, приобретая квартиру большего метража, покупатель теряет качество. Так как объекты по доступным ценам с хорошей площадью находятся в проектах «миллионниках», где нет инфраструктуры, дорог и пр. Третья составляющая - это отсутствие рисков для покупателя, с точки зрения чистоты сделки, добросовестности компании. Плюс, в последнее время, дополнительным важным фактором становится экология», - рассказал Валерий Виноградов.

«Понятие комфорт для покупателей квартир, начиная с Советского союза, прошло большую эволюцию, - отметил в свою очередь заместитель генерального директора по девелопменту «СТАР Девелопмент» Константин Ковалев. - Сначала все хотели жить просто в хорошей квартире, потом поняли, что важно, какой в доме будет подъезд, какие соседи, потом значение стали придавать и таким деталям как придомовая территория, наличие парковок и так далее. Сейчас все понимают, что нужно переходить на новый уровень, например, в проектах, которые расположены в удалении от центра города, нужно обеспечивать рабочие места, чтобы люди не тратили большое количество времени на дорогу».

Комфорт в качестве

По мнению вице-президента Российской гильдии управляющих и девелоперов Вячеслава Семененко, сегодня говорить о строительных проектах, которые бы конкурировали между собой именно за счет качества, не приходится. В нашей стране это, в первую очередь, связано с отсутствием инвестиций в развитие инфраструктуры, в то же время дефицит жилого фонда не оставляет населению выбора.

«Сейчас в Санкт-Петербурге есть план по строительству объема квадратных метров жилья равного уже существующему жилому фонду города, построенному за 300 лет. Он позволит перекрыть существующий дефицит. Но, мы должны не просто построить дома, но еще и создать городскую среду: дороги, инженерные коммуникации, парки, стадионы и прочее. А возможно ли это? Возможно ли сделать это качественно? - задается вопросом эксперт.

По его оценкам, качество требует времени, а также сравнения разных вариантов проектов и выбора лучшего из них. Однако, как правило, застройщики не используют такие принципы в своей работе.

«Таким образом, мы по китайской модели должны увеличить город в два раза, при этом, не создавая качество, так как ни законодательство, ни рынок, ни градостроительная политика его не предполагают», - резюмирует Вячеслав Семененко.

В качестве противоположного примера он приводит европейские страны, где созданная качественная среда, создает в свою очередь другое качество жизни и человеческого капитала. «Людям нравится жить там, где они живут. Их не нужно удерживать на месте, например, большими зарплатами», - отметил он.

Комфорт и закон

Несмотря на все вышеперечисленные проблемы, исполнительный директор Российской Гильдии Управляющих и девелоперов Елена Бодрова считает, что сейчас девелопмент все же видит в преимущество своих проектов в комфортной среде. Многие девелоперы, как правило, дополняют проект детскими площадками, зонами отдыха, паркингами, соседскими центрами. Однако существенно тормозят работу в этом направлении постоянные изменения в градостроительное законодательство. «Сначала вносятся изменения в Генплан Санкт-Петербурга, затем в Правила застройки и землепользования и так далее. Отсутствие четких регламентов существенно тормозят работу девелопмента», - отметила Елена Бодрова.

По словам Первого заместителя председателя Комитета Государственной думы по бюджету и налогам Оксаны Дмитриевой, в настоящее время в большинстве случаев отсутствие комфортной среды в новых проектах возникает в связи с нежеланием застройщиков брать на себя финансовые затраты по строительству инфраструктуры и перекладывание этих обязанностей на муниципалитеты. В частности, это происходит на участках, которые имеют статус земель сельхозназначения, где разрешено малоэтажное строительство. «Такие участки, как правило, приобретаются за копейки, на них нет ни транспортной, ни социальной инфраструктуры, - отмечает Оксана Дмитриева. – Стоить ее на собственные деньги застройщики не хотят. Таким образом, возводятся кварталы, обреченные на отсутствие комфорта. Та, часть законодательства, согласно которой застройщик будет приобретать землю у муниципалитета на аукционе и в ее стоимость закладывать уже построенные элементы инфраструктуры, если не полностью провалилась, то во многом не реализована», - отметила она.

Участники дискуссии сошлись во мнении, что в вопросах создания комфортной среды проживания в городах должно быть в первую очередь заинтересовано государство и, конечно, сами девелоперы, для которых новый проект жилого комплекса не должен быть просто проектом для извлечения прибыли.

«В первую очередь необходимость комфортной среды должна быть продиктована интересами потребителей. Но нам бы хотелось, чтобы и Торгово-промышленная палата и Национальное отделение проектировщиков, сообщество девелоперов и Российская гильдия риэлторов также работали в этом направлении: создавали стандарты и приоритеты понятия «комфортная среда», говорили, что будут покупать, что будет лучше продаваться. Тогда девелоперы изменят свой подход. А если это будет еще и закреплено на законодательном уровне, то уже через несколько лет мы будем говорить, о том, что качество среды проживания у нас есть», - подвел итог дискуссии президент FIABCI - Россия Михаил Грин.

Екатерина Шмакова, специально для N911.ru