Промзоны как новые городские территории

В 2017 году в России заработает новый закон о комплексном развитии промзон. По оценкам Минстроя, реализация документа на практике позволит вовлечь в экономический оборот до 20-25% территорий российских городов и построить на них новое жилье, объекты социальной и транспортной инфраструктуры.

В частности, по данным ведомства, сегодня в Москве промзонами занято около 18,8 тыс. га. К реновации предлагается более 4 тыс. га, на которых может быть возведено порядка 107 млн кв. м офисных и жилых помещений. В Санкт-Петербурге в оборот может быть вовлечено 7,8 га промзон, на которых могут построить 195 млн кв. м недвижимости, в Екатеринбурге – 4,42 га и 110 млн кв. м.

Участники рынка отмечают, что сегодня для дальнейшего развития городов редевелопмент является необходимым условием.

«В Петербурге редевелопмент успешно применяется несколько лет. Он стал решением проблемы дефицита свободных пятен под застройку в центре города. Сейчас на месте бывших промзон построены целые кварталы», - говорит директор по маркетингу компании Meridian Development Надежда Зотова.

Так, например, существенно изменился облик северной части Московского проспекта, где завершается реализация первой очереди масштабного проекта реновации промзон «Измайловская перспектива». Сейчас здесь уже построили порядка пяти новых объектов общей площадью порядка 250 000 кв. м. Почти все они введены в эксплуатацию, а в тех, что еще строятся, практически все квартиры распроданы. Большой ассортимент квартир в этом новом квартале, который стал престижным и статусным после редевелопмента, остается только в жилом комплексе «Времена Года», поскольку это самый крупный объект рядом с метро «Фрунзенская». На другой стороне Московского проспекта также реализуется большой проект реновации «Лиговская перспектива», в рамках которой также уже построен целый ряд новых объектов.

Кроме этого, сейчас застройщики приобретают новые территории под реализацию проектов редевелопмента. Так, крупнейший застройщик на Северо-Западе Setl Group до конца года планирует купить три площадки под редевеломент. ГК «ЦДС» вложила 5 млрд рублей в покупку заводов в Невском и Красногвардейском районах. На участке 15 га можно построить порядка 200 000 кв. м жилой недвижимости.

«Таким образом, принятый закон о развитии промзон, просто структурированно описывает те процессы, которые уже активно идут и востребованы рынком и покупателями жилья», - отметила Надежда Зотова.

Впрочем, по ее словам, сегодня не только в Петербурге, но и других городах остается большое количество территорий промзон, застройка которых сегодня представляется достаточно проблематичной. Осложняет развитие таких участков их месторасположение и другие особенности. Если говорить о Северной столице, то здесь ярким примером служит, так называемый, «серый пояс».

«Вопрос редевелопмента именно здесь очень актуален для Петербурга. «Серый пояс» в центре города совершенно не украшает Северную столицу и тормозит развитие города. Именно из-за нерешенности вопроса ППТ целый ряд инвесторов не может реализовать свои проекты, например, на территории Бадаевских складов», - подчеркивает эксперт.

По оценкам исполнительного директора строительной компании «Красная Стрела» (МЖК «Неоклассика») Николая Урусова, для того чтобы эффективно использовать территории промзон, нужно разработать концепцию их развития на десятилетия вперед.

«Если застраивать «серый пояс» с наскока, то может получиться очередная градостроительная ошибка – слишком уж много особенностей у этих участков. Например, у них очень плохо развита транспортная инфраструктура. Это объяснимо – подъездные пути к производственным площадкам не рассчитаны на такой поток транспорта, какой циркулирует в жилых кварталах. Кроме того, у многих промзон есть неблагоприятный экологический фон, и к их редевелопменту нужно подойти особенно осторожно», - подчеркивает эксперт.

Он также отмечает, что безусловно, развитием промзон в Петербурге нужно заниматься, и начать планомерно двигаться в этом направлении хорошо бы уже сейчас, так как свободных участков в городе становится все меньше и меньше. «Для учета мнения всех сторон, к этой работе должны быть привлечены градозащитники и жители», - уверен Николай Урусов.

Как отметила Надежда Зотова, хорошо, если новый закон о развитии промзон поможет ускорить процедуры согласования для проблемных территорий и участков с большим количеством собственников, то есть сформирует единую городскую политику в области управления и согласования проектов редевелопмента, которой сейчас так не хватает.

Впрочем, некоторые эксперты считают, что такое явления как редевелопмент не сможет получить в России массового распространения. В частности, такую точку зрения высказали участники форума «Технологии городов», который прошел на международной промышленной выставке ИННОПРОМ-2016 в Екатеринбурге.

«Редевелопмент в России пока штучное явление, - считает директор по капитальному строительству и инвестициям «УГМК-Холдинга» Сергей Ерыпалов. – Без поддержки государства на уровне налоговых и градостроительных решений массовый переезд предприятий на новые индустриальные площадки не состоится. При текущих ценах на жилую недвижимость в регионах никаким редевелопментом вынос действующих производственных мощностей не окупить».

«Редевелопмент ведется исключительно на частные инвестиции, - соглашается с коллегой генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко. - В условиях, когда государственное участие равно нулю и нет проектного финансирования с ним могут справиться только крупные холдинги с девелоперским дивизионом, собственными длинными деньгами и желательно валютной выручкой».

Директор по развитию компании «Спектрум» Ольга Грачева назвала хорошим вариантом редевелопмента реконструкцию индустриальной площадки под современное производство самым. «Однако для дальнейшего расширения мощностей собственнику в этом случае может не хватить места. Особенно если нет возможности докупить землю по соседству и внести соответствующие изменения в генплан», – прокомментировала Грачева.

Про альтернативный вариант развития промышленных территорий рассказал Айрат Гиззатуллин, генеральный директор технополиса «Химград» Айрат Гиззатуллин: «Собственник промплощадки может извлечь из нее доход, превратив в современный индустриальный парк. Однако, в таком проекте нет смысла ждать отдачи инвестиций через 3-4 года. Возврат инвестиций в значительной мере происходит через рост капитализации промышленного актива и снижение издержек на его содержание. При этом выход из проекта практически невозможен. Я еще ни разу не встречал инвестора, готового купить индустриальный парк. Собственник должен быть заинтересован в его эксплуатации как в бизнесе».

По оценкам, Николая Урусова, пилотными проектами редевелопмента промзон в Санкт-Петербурге могут выступить участки вдоль набережной Обводного канала. «Они станут своего рода маркером того, насколько успешно город справляется с подобными задачами», - считает он.

Надежда Зотова считает, что наиболее перспективные участки для развития в Петербурге – это набережные Петербурга, а также территории в центре города, в первую очередь – Петроградская сторона.

Екатерина Шмакова, специально для N911.ru