Олег Пашин

Будут ли застройщики снижать цены на квартиры, как снизить риски при покупке жилья в новостройках, почему жилье небольшого метража в новостройках все равно более комфортное, чем такие же квартиры на вторичном рынке и как проекты КОТ спасли строительный рынок? Об этом и многом другом читайте в интервью с генеральным директором ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олегом Пашиным.

— По данным «Бюллетеня недвижимости» с 1 января этого года цены на жилье снизились примерно на 1,5%. Спрос, по разным оценкам, упал на 30-50%. Когда же уже квартиры подешевеют?

— Мы снижения цен точно не ждем. Спрос, по нашим данным, действительно в среднем уменьшился на 30%. Думаю, что таковы будут и результаты года. Но у всех участников рынка объем продаж изменился по-разному. У кого-то — упал на 50%, у кого-то вырос. Покупатели выбирают более интересные проекты.

— Почему тогда те, у кого продажи просели значительнее, не снижают цены?

— Для крупных застройщиков сильно снижать цены нет никакого смысла. Проще подстроиться под спрос, выводить дома в меньшем количестве и получать заложенную прибыль. Это выгодно и застройщику, и собственнику земельного участка, который часто выступает соинвестором проекта И это не жадность, а желание подстраховаться, чтобы гарантированно выполнить свои обязательства перед дольщиками. В действительности, никто не знает, как быстро будет расти себестоимость строительства. Сегодня застройщики называют цифру в 10% по равнению с началом года. Плюс с 1 октября изменились правила страхования договоров долевого участия – увеличился размер страховой премии. Что будет дальше, точно никто не знает – очень многое будет зависеть от экономической ситуации. А продавая сегодня квартиры по ценам ниже рыночных, застройщик может попасть в очень неприятную ситуацию. Впрочем, цены на строящуюся недвижимость сегодня и так низкие. Посмотрите, как долго держится цена в 70-75 тысяч рублей за квадратный метр на пригородных территориях в Ленобласти. Я думаю, года 4 точно. У покупателей сегодня есть возможность приобретать квартиры практически по тем же самым ценам, что и несколько лет назад.

— Получается, крупным игрокам не выгодно демпинговать. А средние и небольшие компании не влияют на рынок?

— Примеры, когда компания реализует квартиры по ценам ниже среднерыночных, есть. Так в Мурино недавно были выведены на рынок одной из компаний квартиры по цене 1 млн рублей. При этом минимальная цена у остальных застройщиков в этой локации — 1,4 млн. Безусловно, часть людей покупает квартиры у этой компании. При этом продажи у остальных участников строительства здесь практически не упали. Во-первых, сегодня покупатели тщательно выбирают, с кем они готовы работать. Имя застройщика имеет большое значение. Во-вторых, очень важны не только метраж и цена, но и сам продукт, который предлагает застройщик. Сейчас застройщики, ведущие крупные проекты КОТ, имеют возможность предложить покупателю гораздо больше, чем их конкуренты, которые возводят один дом. Поэтому сегодня небольшие игроки не оказывают значительного влияния на рынок. Если бы вдруг демпингом решили заняться Setl City или ГК «ЛСР», вот это бы сильно качнуло рынок. Но этого, по причинам, о которых я говорил ранее, не случится.

— А многочисленные скидочные предложения и акции нельзя считать снижением цены?

— Нет, это не симптом кризиса, это инструмент ведения бизнеса, который используется многие годы. Как правило, это маркетинговый ход застройщика для того, чтобы привлечь внимание к проекту и выполнить план продаж. Но это временная акция, фактически цены не снижаются. Я понимаю, покупатель мечтает, чтобы стоимость жилья упала. И он, наконец, имел бы возможность купить квартиру. Вдруг цена будет 30 тысяч рублей за квадратный метр. Уже легче. Но такого не будет.

— То есть в принципе Вы согласны, что жилье не очень-то доступно для обычного горожанина?

— Что такое в вашем понимании обычный человек?

— Человек со средним доходом. По статистике Петростата, средний доход в этом году — 38 тысяч рублей

— Давайте посчитаем. Семья — это два таких специалиста. То есть мы имеем доход в 80 тысяч рублей на семью. Плюс молодежи обычно помогают родители. Сейчас можно приобрести студию в ипотеку с платежом 15 тысяч рублей в месяц. Так что приобретение жилья сегодня гораздо более реально для многих людей, чем раньше.

— Но в студии нельзя жить вдвоем. Тем более еще и с ребенком

— Конечно же, сложно, но разве в коммуналке лучше? Студия — это стартовый этап. Как правило, потом она продается и покупается очередная квартира, одно- или двухкомнатная.

— Такие дома все равно не назовешь комфортным жильем. Когда гигантский дом в 20 этажей набит каморками по 25 кв.метров…

— Комфортность проживания не определяется исключительно метражом квартиры. Это и общие прогулочные зоны внутри квартала, микрорайона, и дворовое пространство, и холлы твоего дома. Ты вошел во двор — у тебя закрытая безопасная территория, продуманные детские площадки и зоны отдыха для взрослых, паркинги. В твоем доме просторные светлые холлы, большие окна, хорошая отделка. Комфортность проживания в новых домах, если вывести за скобки метраж, за последние годы повысилась. И люди получают совсем другое качество жизни. Но пока в небольшом метраже.

— Каков вашпрогноз на этот год по объемам спроса?

— Сейчас мы рассчитываем на такой же ровный спрос, каким он был в течение года. С оговоркой — если ничего не случится. По большому счету в Петербурге платежеспособность людей осталась той же самой. А недвижимость, по нашей оценке, подорожала незначительно — на 1,5% в течение года.

— Как это платежеспособность не изменилась? А как жеинфляция?

— Согласен, в магазине мы стали тратить больше. Опять-таки, это подтверждает тезис, что купить квартиру лучше сейчас, пока ее стоимость не выросла. Условно — творог подорожал в 2 раза. А квартира осталась практически в той же цене. Плюс таких ставок по ипотеке на строящееся жилье не было с 2012-го года. То есть сейчас ставка меньше, чем до кризиса. При этом все прекрасно понимают, что девальвация неизбежно приводит к росту цен. Сначала дорожают продукты – импортные, а за ними и отечественные. Дорожают строительные материалы, дорожают услуги. Подорожают и квартиры. А спрос на жилье в развивающемся мегаполисе всегда очень высокий. К тому же Петербург — город коммуналок, жилье для петербуржцев — накопившаяся личная проблема. И в отличие от многих европейских стран, мы не готовы вечно арендовать квартиры. У нас ведь совершенно другая ментальность. Собственная квартира относится к базовой потребности. Люди готовы «ужаться» в своих расходах, не покупать дорогие продукты, а жилье купить. Просто теперь покупатели аккуратно и взвешенно подходят к оценке своих возможностей.

— Продолжая тему влияния экономической ситуации в стране на строительную отрасль в этом году: насколько изменились риски покупки строящегося жилья из-за кризиса? Они ведь очевидно возросли.

— Риски выросли, но не готов оценить насколько. На растущем рынке было больше шансов, что непрофессиональные компании достроят дома. Даже ведя бизнес по-дилетантски — когда не продуман продукт, не выстроена схема реализации, — компаниям удавалось продавать и строить дальше за счет растущего рынка. Теперь спрос уменьшился. Покупателей кому-то стало не хватать. И если непрофессионально ведешь бизнес, велика вероятность, что дом не будет достроен и люди не получат квартиры.

— Как же отличить профессиональную компанию от непрофессиональной?

— Правила остались теми же самыми. Надо смотреть, что за компания, какие объекты и как она построила, были ли задержки при сдаче. Изучить документы по конкретному проекту — все ли есть разрешения, какова репутация застройщика, что происходит на строительной площадке. Заниженная цена — тоже сигнал задуматься. Наконец, нужно поговорить с людьми, которые понимают, как ведется бизнес этой компании.

— Допустим, в ближайшее время цены расти не будут, в отличие от себестоимости. Соответственно, застройщикам придется экономить. Не будут ли они ужиматься в качестве?

— Конкуренция не даст. Застройщиков много, работают они примерно в одном и том же поле. И если девелопер будет строить с более низким качеством, у него просто перестанут покупать квартиры.

— Есть же невидимые вещи — трубы, марка бетона для пола…

— На год — два такая стратегия могла бы быть успешной. Покупатель не может оценить качество строительства в момент покупки. Но проекты комплексного освоения, которые строятся сейчас, рассчитаны примерно на 10 лет. И если сегодня будет построен дом с плохим качеством, никто не купит квартиры в этом проекте завтра. Есть пример, когда компания сделала шаг назад в качестве и сразу потеряла клиентов. Потому что у нее покупали квартиры только благодаря высокому качеству, ведь стоимость жилья в проектах этого застройщика немалая.

— И все-таки можно ли сделать жилье более доступным?

— Больше строить. Могу сказать, что проекты комплексного освоения территории спасли рынок. Не было бы Мурино, не было бы Кудрово, и средняя цена на жилье в городе была бы уже давно не 100 тысяч рублей, а 120-130. Потому что желающих купить жилье было бы столько же, а предложения меньше. Масштабное строительство в пригородах — это большой праздник для всех, и для потребителя, и застройщика. В 2010-м году мы начинали первый проект освоения территории — «Семь столиц» в Кудрово. Тогда мы подсчитали, что если мы не хотим передавать этот проект внукам, нам нужно продавать по 200 квартир в месяц. Нам это казалось фантастикой — мы тогда по всем проектам всего продавали около 300. Сейчас это абсолютно спокойные темпы продаж не только для этого проекта, но и для других наших проектов КОТ. Рынок с тех пор сильно вырос. Тогда в 2010 году девелоперы строили 2,7 млн кв. м в год, сейчас – 5 млн. Сейчас мы продаем около 2 тысяч квартир в месяц. Если бы жилье было недоступным, рынок не рос бы такими темпами.

По материалам интервью изданию «ФОНТАНКА.ру»