Тимур Нигматуллин

Действительно ли инвестиции в недвижимость самые надежные? Какие факторы следует учитывать тем, кто решил вложить деньги в новостройку, выгодно ли покупать инвестиционную квартиру в ипотеку? На эти и другие вопросы в интервью порталу N911.ru ответил финансовый аналитик Группы компаний «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин

— Инвестиции в недвижимость называют одними из самых надежных. Действительно ли это так?

— Вложение в недвижимость при выборе качественного и ликвидного объекта действительно можно считать достаточно консервативным, сродни вложения средств в банк на рублевый счет. Тем не менее, эти инвестиции существенно отличаются по своему принципу и их нельзя сравнивать напрямую.

— Самых надежных, но не самых выгодных… Какова сегодня примерная прибыль от вложений в недвижимость и каков срок их окупаемости?

— Последний год доходность от вложений в недвижимость не покрывала инфляцию, так как в целом по РФ цены на жилую недвижимость в рублях снижались в пределах 5%, а доходность от сдачи квартиры в аренду обычно не превышает 10% от ее стоимости. Таким образом, доход в 5% годовых был ниже годовой потребительской инфляции, которая составила около 6,5%. Впрочем, ситуация по различным объектам недвижимости может сильно разниться.

— Какую долю на рынке инвестиций, по вашим оценкам, сегодня занимают вложения в недвижимость?

— Согласно опросу ВЦИОМ, проведенному в начале 2016 года, 48% россиян (от общего числа тех, кто делает сбережения), предпочитают сохранять капитал в недвижимости; 25% — хранить деньги в банке, 27% опрошенных сохраняют деньги дома (из них 18% в рублях, и 9% — в иностранной валюте). Лишь 1% инвестирует на финансовом рынке.

— Если продолжить тему статистики, то 35% из тех, кто покупает квартиру с целью инвестиций на первичном рынке, как правило не имеют всей суммы на руках и берут недостающую сумму в ипотеку. На ваш взгляд, насколько удобен такой вариант вложений. Снижает ли такая схема прибыль?

— Сейчас в ипотеку покупается до 30% квартир. Конечно, кредит — это всегда дополнительный риск. Нужно все хорошенько взвесить, учесть множество факторов. В первую очередь — свою платежеспособность. Например, брать ипотеку в классическом варианте, если ежемесячные выплаты составят более 35% от доходов, не стоит. Однако, при прочих равных, сейчас действительно очень удачный момент для того, чтобы оформить ипотеку на первичном рынке. Банк лучше брать из первой сотни, но это не принципиально.

Во-первых, нужно помнить, что сейчас действует широкая система налоговых вычетов. При покупке недвижимости в первый раз, можно получить до 260 тыс. руб. вычета (+ 390 тыс. руб. вычетов с платежей по ипотеке). С нашим часто меняющимся законодательством вычеты могут и отменить. Поэтому лучше не откладывать надолго первую сделку.

Во-вторых, последние 1,5 года наблюдается устойчивый тренд по снижению ключевой ставки ЦБ РФ, к которой очень плотно привязаны, в том числе, ставки по ипотеке. Еще в начале 2015 года ключевая ставка составляла 17% годовых, сейчас ее значение — 10%. Учитывая замедление инфляции из-за особенностей кредитно-денежной политики ЦБ — к концу 2017 года будет около 6,5-7,5%. В таком случае ипотечные ставки составят где-то под 8,5%.

Что это означает для рынка? Будут расти цены на недвижимость, так как все больше домохозяйств смогут позволить себе ипотеку, а не съемную квартиру. В 2017 году в ипотеку будет покупаться до 60% недвижимости. Тем же, кто купит квартиру сейчас, по пока еще привлекательным ценам, через 1-1,5 года можно рефинансировать ипотеку по низким ставкам, снизив тем самым первоначально установленный платеж примерно на четверть. Стоимость покупки при этом будет зафиксирована.

— Какой совет вы дадите тем, кто собирается купить квартиру с целью инвестиций, какие основные факторы следует учитывать?

— Вложение в новостройку можно считать консервативным, только если она уже сдана. Если это котлован, то риск очень высок. Здесь нужно смотреть на девелопера, его финансовые показатели и на историю предыдущих проектов.