Рынок новостроек -2016: Что хочет покупатель?

Что хочет покупатель на первичном рынке жилья сегодня? Как изменились покупательские запросы за последние несколько лет? Стоит ли делить жилье на классы? Эти и другие вопросы обсудили лидеры рынка жилой недвижимости Петербурга на круглом столе «Классовые различия: чего хотят покупатели». Круглый стол прошел в рамках премии Urban Awards.

Какой он, покупатель новостройки сегодня?

Портрет среднестатистического покупателя сегодня выглядит несколько иначе, чем несколько лет назад, констатируют участники рынка. В первую очередь, изменения коснулись возраста. Девелоперы и маркетологи утверждают: покупатель помолодел, а, соответственно, требует совершенно другого подхода. «Когда приходит молодой покупатель, то он более подвижный, ему нужно, чтобы все было быстро, технологично, была возможность посмотреть информацию в режиме он-лайн. Поэтому на первый план в технологиях продаж сегодня выходят интернет-продукты», - отметила директор по продажам ГК «Эталон» ЛенспецСМУ Ирина Онищенко.

Ориентир на крупные габариты

Еще одна тенденция - запрос на квартиры большей площади. «Мы видим, что у клиентов появляется желание покупать крупногабаритные квартиры, что не наблюдалось в последние два года. Это приводит к тому, что компании вынуждены корректировать квартирографию в своих объектах в сторону уменьшения количества студий», - рассказала Ирина Онищенко.

Участники рынка также связывают повышенный спрос на квартиры большей площади и отказ от студий с ростом числа семейных покупателей, а также тех, кто покупает жилье для себя. Так, стабильным остается спрос на 1-, 2-комнатные квартиры с отделкой. При этом, по оценкам участников рынка, за последние 2-3 года средняя площадь квартиры в квартирографиях увеличилась на 3-5 кв. м.

Кроме этого, к сокращению числа студий приводит снижение инвестиционных сделок: их объем в последнее время сократился практически до нуля. «Доля инвесторов в эконом-классе снижается. Сегодня люди, которые хотят купить квартиру и жить в ней, интересуются тем, как это выглядит и сколько эта квартира будет стоить через несколько лет. Поэтому они смотрят на развитие среды и района вокруг, на то, как будет выглядеть этот дом», - рассказал генеральный директор группы компаний «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

Запросы и реальность

Впрочем, рост спроса на квартиры большей площади и исключение из квартирографий студий оказались довольно спорным моментом. Часть экспертов отмечают, что покупатели, конечно же, хотят жить в комфорте, иметь просторные квартиры с уютными дворами, но позволить себе купить такое жилье покупатели класса «эконом» не могут, поэтому покупают квартиры маленькие и не дорогие.

В частности, такую точку озвучил руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов.

По его словам, до 80% покупателей квартир эконом-класса сегодня живут в реальности, определение которой дал премьер-министр страны Дмитрий Медведев, озвучив фразу: «Денег нет, но вы держитесь». «Денег у населения, действительно становится меньше. По статистике нашей компании, основная структура покупок приходится на квартиры в ценовом диапазоне до 3,5 млн руб. Сейчас за эти деньги в черте города можно купить только 1-комнатную квартиру, - сказал Петр Буслов. - Если раньше, застройщики старались применить инновации, добавляя в квартиры новые опции, то сейчас стало понятно, что любая инновация приводит к увеличению себестоимости продукта. А, следовательно, проекты становятся проще, их площадь и сумма покупки меньше».

Впрочем, по мнению эксперта, такие условия задают новый вектор развития событий на рынке: расширение функционала квартир без увеличения площади.

«Единственная реальная возможность для девелопера снизить стоимость квартиры – сократить ее площадь, - соглашается с коллегой Арсений Васильев. - Таким образом, мы видим новый тренд на рынке: сокращение площади и улучшение качества жилья и комфорта проживания в доме. Появляются новые удобные для жителей элементы, такие как безопасность, внутреннее содержание дома, услуги для жителей и т.д.».

Потребитель становится опытным

Одной из важнейших тенденций на рынке первичного жилья эконом-класса сегодня участники рынка назвали изменение в запросе потребителей в сторону качества. «Мы видим тренд на запрос комфорта. Потребитель становится опытным, он хочет заехать и жить, он не хочет делать ремонт, ни о чем думать. Он хочет получить продукт и все», - отметил руководитель маркетинговой лаборатории Legenda Intelligent Development Всеволод Глазунов. По его словам, сегодня покупатель видит, что есть хорошая квартира. А это очень важное событие для девелоперов. «Рынок пришел наконец-то к конкурентному состоянию, это заставляет девелоперов думать и принимать взвешенные решения», - говорит господин Глазунов.

«Элита» отказывается от лишнего

Интересные тренды девелоперы отмечают и в классе «элита».

«Сейчас формируются новые законы создания элитного дома, - рассказал заместитель председателя правления «Охта Групп» Михаил Ривлен. – В первую очередь, это изменение требований к его инфраструктуре. Если раньше девелоперы стремились включить в проект дома как можно больше элементов внутренней инфраструктуры, то сегодня все это не нужно: сигарные, бильярдные окончательно уходят в прошлое. Люди не хотят общаться, видеть и знать своих соседей».

По словам Михаила Ривлена, кроме всего прочего, невостребованная инфраструктура создает ненужные коммунальные дрязги. «Как это не парадоксально, но люди, которые не скупятся на покупку квартиры, очень рационально подходят к расходам на коммунальные услуги. Если человек чем-то не пользуется, то и платить за это не хочет. Поэтому в самых дорогих домах идет тенденция к отсутствию инфраструктуры», - говорит эксперт. По словам директора по маркетингу и продажам компании «Еврострой» Ольги Газеевой, у большинства клиентов, которые покупают элитные проекты, есть пожелания, чтобы инфраструктура была вынесена за пределы дома и не ложилась на плечи жильцов.

Несколько спорных моментов

Что касается непосредственно самих квартир в элитных домах, то здесь спорным моментом остается отделка. По словам участников рынка, за рубежом, например, в некоторых элитных проектах Лондона, отделка есть. В России также есть запрос на появление отделки в жилых комплексах высокого класса: квартиры большие, ремонт в них порой тянется долгие месяцы, что не всегда нравится всем соседям. В тоже время, отсутствие отделки в проектах класса «элита» пока оправдывается, так как вкусы у покупателей в этой категории проектов все же разные, сделать универсальный вариант достаточно сложно.

Еще один нерешенный вопрос - логистика квартир. «Нужна ли, например, в квартире отдельная служебная зона для персонала? Или же с появлением современной техники, высшая роскошь, выйти утром на кухню и самостоятельно сварить себе кофе?», - задается вопросом Михаил Ривлен.

Впрочем, у застройщиков уже есть решение относительно служебных помещений, так, зачастую вместе с элитной квартирой 150 кв. м продаются квартиры небольшого метража от 45 кв. м, которые купить отдельно невозможно. Их можно присоединить к основному жилью или использовать как самостоятельную квартиру.

Эксперты также сошлись во мнении, что покупателю элитного жилья обязательно должна быть предложена примерная планировка квартиры: если человеку предлагают огромное пустое пространство, разобраться, как и что там может быть устроено, очень сложно.

Нужны ли классы?

Эксперты сошлись во мнении: новые запросы покупателя стирают классовые различия. «Некоторые вещи сегодня становятся неклассовыми - это социальная среда, качество материалов, места общего пользования», - отметила коммерческий директор ГК «Пионер» Татьяна Копыстыринская. По ее словам, даже в эконом-классе люди хотят иметь хорошие общие пространства, детские площадки, безопасную территорию.

В этом случае возникает закономерный вопрос: нужно ли деление на классы?

Как заметил шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин, деление объектов на классы, как правило, происходит в двух ситуациях: аналитики группируют объекты или маркетологи выбирают элементы продвижения, чтобы эти объекты успешно продавались.

«При этом продавцы, как правило, завышают классность», - отметил господин Синочкин.

По мнению начальника отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Татьяны Денисовой, завышение классности - это ничто иное, как попытка обмануть клиента. Но, с другой стороны, часто клиент и сам хочет обмануться. «Сегодня очень много амбициозных людей, которые видят себя в несколько ином классе, чем позволяет их кошелек. Многие люди делают выбор эмоционально, поэтому многие проекты уже в названии имеют эмоциональную кодировку и продаются этой аудитории», - сказала Татьяна Денисова.

В целом, по оценкам участников дискуссии, сегодня на рынке имеют право на существование и классы, и подклассы, и маркетинговые ходы. При этом каждая компания позиционирует свой объект в том статусе, в котором она его видит. Потребителю же не нужны описания классов, ему нужен продукт, который укладывается в его бюджет и его идею.